L’hypothèque légale des artisans etentrepreneurs

Par artisan ou entrepreneur, il faut comprendre toute personne physique ou morale qui s’engage, à titre indépendant et sur la base d’un contrat d’entreprise, à fournir des prestations de construction sur un immeuble, y compris la destruction de bâtiments ou d’autres ouvrages, le montage d’échafaudages, la sécurisation d’une excavation ou d’autres travaux semblables.

Sont notamment considérés comme des artisans et des entrepreneurs, les entreprises de construction au sens large, les monteurs d’échafaudages, les constructeurs métalliques, les peintres, les plâtriers, les maçons, les menuisiers, les carreleurs, les poseurs de parquets, les électriciens, les monteurs sanitaires, les chauffagistes, ou encore les paysagistes.

L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est un gage immobilier qui procure à l’artisan ou à l’entrepreneur qui en est le bénéficiaire la garantie du paiement de sa créance.

Ce droit de gage immobilier grève ainsi un immeuble d’un droit qui permet à l’artisan ou à l’entrepreneur de procéder, si besoin est, à la vente aux enchères publiques dudit immeuble grevé.

L’artisan ou l’entrepreneur obtiendra ainsi le paiement de ses prestations, avec intérêts moratoires et autres frais en cours, grâce au produit de la vente de l’immeuble grevé.

L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est ainsi un moyen de pression légal efficace à disposition des artisans et entrepreneurs en cas de refus de paiement de leurs prestations.

L’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne naît pas de par la loi mais doit être requise par l’artisan ou l’entrepreneur auprès du juge compétent dans le cadre d’une écriture judiciaire soumise à des règles strictes de forme et de contenu (art. 839 CC, ATF 138 III 132 consid. 4.2.1).

Le délai pour obtenir l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est de quatre mois dès l’achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC).

Il y a achèvement lorsque tous les travaux qui font l’objet du contrat d’entreprise ont été exécutés et que l’ouvrage est livrable.

Dans la mesure où le délai précité est extrêmement court, la reconnaissance judiciaire du droit à l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs se déroule en deux phases.

Dans une première phase, l’hypothèque légale doit faire l’objet d’une inscription provisoire (art. 961 al. 1 ch. 1 CC) afin de s’assurer du respect du délai de quatre mois (art. 839 al. 2 CC).

Dans le délai de quatre mois, l’artisan ou l’entrepreneur doit impérativement (1) saisir le juge compétent d’une requête judiciaire en vue d’obtenir une décision judiciaire ordonnant l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs provisoire.

L’artisan ou l’entrepreneur doit également (2) obtenir l’inscription provisoire de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs par le préposé du registre foncier compétent dans le journal du registre foncier.

Les artisans et entrepreneurs doivent ainsi s’assurer de saisir le juge bien avant l’échéance du délai de quatre mois, afin que celui-ci puisse avoir suffisamment de temps pour ordonner l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs à temps, et que le préposé du registre foncier ait également suffisamment de temps pour procéder à l’inscription.

L’artisan ou l’entrepreneur qui saisit le juge de manière tardive, soit dans un délai proche de l’échéance du délai de quatre mois, prend le risque que l’inscription de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne puisse être ordonnée et inscrite à temps.

Dans ce cas, l’artisan ou l’entrepreneur prend le risque de perdre son droit tendant à l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, en raison de son extinction.

Nous recommandons dès lors aux artisans et entrepreneurs de saisir le juge le plus rapidement possible, en faisant appel à un conseil juridique qui pourra les conseiller et les accompagner dans le cadre d’une procédure tendant à l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs.

Le juge compétent doit être saisi d’une requête judiciaire en inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, laquelle devra respecter des exigences strictes de forme et de contenu.

Le juge rendra ainsi une décision provisoire, au terme d’une procédure rapide dite sommaire, afin que l’inscription provisoire puisse avoir lieu dans le respect du délai de quatre mois.

Dans une seconde phase, l’artisan ou l’entrepreneur qui a sauvegardé ses droits, en obtenant une inscription provisoire dans le délai légal de quatre mois, se voit impartir par le juge compétent un délai pour valider l’inscription de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ordonnée et inscrite à titre provisoire, en obtenant un jugement ordonnant l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs définitive.

L’artisan ou l’entrepreneur qui est au bénéfice d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ordonnée et inscrite à titre provisoire doit ainsi déposer une demande judiciaire, en vue d’obtenir un jugement ordonnant l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs définitive, qui devra respecter des exigences de forme et de contenu encore plus strictes que celles exigées pour la requête judiciaire en inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs.

Il est précisé, à toutes fins utiles, que l’artisan ou l’entrepreneur peut également agir, en parallèle, en paiement contre le maître de l’ouvrage, dans le cadre d’une demande judiciaire. Ce sujet fera toutefois l’objet d’un autre article.

Dans la mesure où les démarches précitées sont de nature à engendrer des frais judiciaires subséquents et des frais importants liés à l’intervention d’un conseil juridique, nous conseillons aux artisans et entrepreneurs de s’assurer d’être au bénéfice d’une assurance de protection juridique.

Afin d’éviter un cas de réticence de l’assurance de protection juridique, il convient de s’assurer que l’assurance de protection juridique soit conclue suffisamment tôt, dans tous les cas avant la survenance d’un sinistre.