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Suppressions de constructions hors zone à bâtir sans limite de temps !

A

14 June 2022

Bloch Avocats

Préambule

Le sort des constructions illégales, c’est-à-dire construites sans autorisation de construire, situées en zone à bâtir, est connu depuis plusieurs décennies.

Dans un arrêt datant de 1983, le Tribunal fédéral a retenu que la suppression d’une construction illégale située en zone à bâtir ne pouvait plus être exigée si un délai de plus de trente ans s’était écoulé depuis la fi n de l’exécution des travaux (ATF 107 Ia 121).

Toutefois, la problématique de l’obligation de suppression d’une construction située en dehors d’une zone à bâtir, par exemple dans une zone agricole, était restée ouverte jusqu’à très récemment.

Le Tribunal fédéral a récemment traité cette problématique dans le cadre de l’arrêt TF 1C_469/2019, 1C_483/2019 du 28 avril 2021.

Sort des constructions situées en dehors d’une zone à bâtir

Dans le cadre de l’arrêt TF 1C_469/2019, 1C_483/2019 du 28 avril 2021, le Tribunal fédéral retient que le sort d’une construction située en dehors d’une zone à bâtir diffère de celui d’une construction érigée sans autorisation dans une zone à bâtir. En substance, la suppression d’une construction illégale située en dehors d’une zone à bâtir est exigible à tout moment, même si plus de trente ans se sont écoulés depuis l’exécution de la construction litigieuse.

Selon le Tribunal fédéral, dans le cas d’une construction située dans une zone à bâtir, le délai de péremption de trente ans se justifie essentiellement pour des motifs de sécurité juridique, ainsi qu’en raison des difficultés pratiques liées à l’établissement des circonstances de fait et de droit après plus de trente ans. Ces deux problématiques ne se posent pas, ou pas de la même manière, pour les constructions situées en dehors d’une zone à bâtir (Communiqué de presse du Tribunal fédéral du 28 avril 2021, p. 2).

D’une part, depuis 1972, seul le droit fédéral est applicable aux autorisations de construire hors de la zone à bâtir, de sorte que la situation juridique est aisément déterminable (Ibid.).

D’autre part, la sécurité juridique et l’égalité de traitement sont renforcées s’il est clair qu’une utilisation contraire au droit ne sera pas tolérée, même si celle-ci n’avait pendant longtemps pas été découverte, voire contestée. Il est possible de tenir compte des situations exceptionnelles par le biais de solutions taillées sur mesure pour chaque cas particulier, notamment par la fixation d’un délai de remise en état plus long. En revanche, une utilisation illégale, qui contrevient au principe fondamental en matière d’aménagement du territoire de la séparation des zones à bâtir et des zones non constructibles, ne doit pas se poursuivre indéfiniment sur la simple base de l’écoulement du temps (Ibid.).

Critique de l’arrêt du Tribunal fédéral TF1C_469/2019, 1C_483/2019 du 28 avril 2021

L’arrêt du Tribunal fédéral TF 1C_469/2019, 1C_483/2019 du 28 avril 2021 est critiquable sur plusieurs points.

En ce qui concerne les constructions situées en dehors d’une zone à bâtir érigées avant 1972, soit avant que le droit fédéral s’applique aux autorisations de construire hors de la zone à bâtir, la sécurité juridique n’est également pas garantie.

À l’instar des constructions illégales situées en zone à bâtir de plus de trente ans, il doit également être retenu des difficultés pratiques liées à l’établissement des circonstances de fait et de droit, après plus de trente ans.

Nonobstant le principe de la séparation des zones à bâtir des zones non constructibles, force est de constater qu’une construction érigée dans une zone à bâtir sans autorisation de construire est tout autant illégale qu’une construction érigée en dehors d’une zone à bâtir.

On rappellera également que le Tribunal fédéral a longtemps laissé cette problématique ouverte.

Conclusions

La suppression d’une construction illicite située en dehors d’une zone à bâtir est exigible même si un délai de plus detrente ans s’était écoulé depuis l’exécution de la construction litigieuse.
Eu égard à la complexité juridique du droit des constructions, nous recommandons aux sociétés, collectivitéspubliques et particuliers de faire appel à un conseil juridique pour toute question en lien avec le droit desconstructions.

L’Etude BLOCH AVOCATS conseille et accompagne régulièrement des personnes morales et physique dans lesdomaines du droit des constructions.